En droit français, le propriétaire d’un bien dispose sur ce bien de tous les pouvoirs qu’une personne peut exercer sur une chose. Ces pouvoirs comprennent à la fois le droit d’exploiter le bien, c’est-à-dire d’utiliser le bien et le droit de le transmettre, c’est-à-dire de le céder ou même de le détruire. Le droit français connaît donc une notion unique de propriété et cette notion est valable pour tous les biens quelque soit leur nature : meubles ou immeubles.
Pourquoi, alors, vouloir étudier spécialement les pouvoirs du propriétaire sur son immeuble puisque ces pouvoirs ne sont pas différents, en principe, des pouvoirs qu’il peut exercer sur ses autres biens ?
S’il en est ainsi c’est parce que la propriété immobilière présente des caractères spécifiques. On peut en relever au moins trois.
En premier lieu, la propriété immobilière comporte toujours une occupation privative d’une portion du territoire alors même que le territoire est un élèment essentiel pour la souveraineté de l’Etat, et pour l’exercice des libertés : comme par exemple la liberté de circulation …
NAPOLEON disait que les lois relatives au territoire sont des « lois de mœurs ».
En second lieu, la propriété immobilière est en France une propriété organisée. Elle est même doublement organisée. Elle l’est par un système d’identification des immeubles, le cadastre, qui permet de repérer la situation et la configuration de chaque terrain sur un plan. Elle est organisée encore par un système de publicité foncière qui permet de connaître, à chaque instant, la situation juridique de l’immeuble : le nom de son propriétaire, les sûretés qu’il a consenties sur l’immeuble et les charges qui grèvent l’immeuble comme les servitudes, par exemple. Il serait trop long de décrire davantage cette organisation de la propriété immobilière mais elle est réputée pour être l’une des plus précises, des plus complètes et des plus efficaces qui soient.
Enfin, la propriété immobilière est une propriété protégée. Elle est protégée parce que l’immeuble est l’élèment souvent le plus important du patrimoine. Il en résulte toute une série de conséquences : les procédures de saisie immobilière est différente de la saisie des meubles, la vente d’immeuble a un prix inférieur (de 7/12èmes) à sa valeur est annulable, etc …
Voilà donc les raisons pour lesquelles il n’est pas inutile d’étudier spécialement les prérogatives liées à la propriété immobilière. En réalité on ne devrait pas dire les prérogatives liées à « la propriété immobilière » mais aux « différentes propriétés immobilières ».
Il existe, en effet, en droit français deux grandes catégories de propriétés immobilières qui sont régies chacune par un régime particulier : il s’agit d’une part de la propriété privée (c’est-à-dire la propriété dont les personnes physiques ou les sociétés privées sont titulaires) et d’autre part de la propriété publique (c’est-à-dire la propriété dont l’Etat, les collectivités et les établissements publics sont titulaires). Le régime des propriétés publiques ne doit pas être ignoré parce que les propriétés publiques sont le siège d’activités privées comme par exemple les ports et les aéroports.
C’est pourquoi il convient d’examiner successivement les deux grands régimes de propriété immobilière, même si je le ferai succinctement pour ce qui concerne les propriétés publiques.
PREMIERE PARTIE
Exploitation et transmission de la propriété immobilière privée
L’investisseur qui a décidé d’exploiter une propriété immobilière privée doit au préalable se procurer cette propriété. J’examinerai donc les différents modes d’accession à la propriété immobilière pour un investisseur privé avant d’évoquer quelques uns des modes d’exploitation, les plus courants.
1/ L’accession à la propriété immobilière :
Notre droit connaît plusieurs modes d’accession à la propriété immobilière. Ceux qui concernent les investisseurs sont, pour l’essentiel, des procédés contractuels. Mais les contrats, dans ce domaine, ne sont pas toujours librement établis par les parties. Certains de ces contrats sont réglementés par la loi et parfois de manière étroite.
Avant de les exposer, il me paraît nécessaire de donner quelques informations sur le rôle que joue le sol dans la constitution même de la propriété immobilière, car je crois savoir que cette question intéresse les juristes chinois.
- Observations préliminaires : propriété immobilière et droits sur le sol :
---------------------------------------------------------------------------------------------- En France, on considère le sol, le terrain non construit ou dit encore « le terrain nu » comme le meilleur exemple de propriété immobilière. Sans doute les historiens ou les sociologues pourront voir là le résultat des origines rurales de la France.
Pour le droit, le sol est l’objet le plus concret, le plus visible à partir duquel il est possible de définir l’occupation de l’espace, quelle que soit, d’ailleurs, la nature de cette occupation : plantations, cultures, forêts, constructions, routes et chemins, etc… D’ailleurs, les plans du cadastre reproduisent la répartition du sol entre les propriétaires en parcelles identifiées chacune par un numéro. L’importance du sol se manifeste d’une autre manière encore : selon l’article 552 du Code civil, que rappelait tout à l’heure Monsieur le Professeur PERINET-MARQUET, le propriétaire du sol est propriétaire du dessus et du dessous, c’est-à-dire du volume qui s’étend à la verticale de son terrain vers le haut comme vers le bas. Le propriétaire du sol est propriétaire des plantations ou des constructions qui y sont édifiées sans avoir besoin d’apporter la preuve de son droit de propriété simplement parce que la loi en dispose ainsi.
Mais cette règle n’est pas impérative. Le propriétaire du sol peut disposer au profit d’un autre, du volume situé à la verticale de son terrain ou d’une partie seulement de ce volume. Le droit français admet donc qu’il puisse exister des propriétés immobilières sans le sol par exemple des constructions dont le propriétaire n’est pas le même que le propriétaire du sol. Mais dans ce cas, le propriétaire du sol aura consenti un droit d’occupation au propriétaire des constructions. Faute de quoi le propriétaire du sol peut exiger la démolition des constructions.
On est donc conduit à envisager deux catégories de contrats : ceux dont le résultat est de permettre la maitrise du sol et des constructions et ceux dont le résultat est de dissocier la propriété du sol et des constructions.
A) La réunion de la propriété du sol et des constructions :
La solution qui offre le plus de sécurité à l’investisseur est celle par laquelle il va acquérir à la fois la maitrise du sol et des constructions. Il y a plusieurs raisons à cela : la propriété du sol lui confère automatiquement celle des constructions qu’il fera édifier. Si ces constructions viennent à être démolies (par suite par exemple d’un incendie) il peut espérer les reconstruire. Enfin, ayant la propriété du sol, il pourra agrandir ses constructions, les démolir en partie et réutiliser ses droits à construire, etc …
La question est ici de savoir comment l’investisseur va pouvoir se procurer l’immeuble. L’investisseur a le choix entre deux solutions :
Ø ou bien acheter le terrain et faire construire l’immeuble,
Ø ou bien acheter l’immeuble et le terrain.
a - L’investisseur est propriétaire du sol :
Dans ce cas, l’investisseur qui veut se procurer une construction est déjà propriétaire du terrain parce qu’il en a fait l’acquisition. Il a alors le choix entre trois solutions.
1°) La première solution consiste à conclure un contrat de louage d’ouvrage avec une entreprise qui s’oblige à réaliser les travaux moyennant un prix déterminé, qui comprend le coût des matériaux, de la main d’œuvre et le profit de l’entreprise. Cette solution en apparence simple exige aujourd’hui l’intervention de spécialistes : l’architecte pour la conception de l’immeuble, une ou plusieurs entreprises pour l’exécution des travaux, des bureaux d’études pour des missions techniques ou de contrôle …
Tous ces contrats exigent des compétences techniques que le propriétaire du terrain n’a pas toujours. Ils exigent aussi un suivi des opérations, la fourniture de garanties de paiement à l’entreprise qui exécute les travaux, l’examen des assurances de responsabilité de cette entreprise et de l’assurance des dommages subis pour l’ouvrage … Si bien que les investisseurs peu expérimentés dans la construction préfèrent d’autres solutions.
2°) La seconde solution consiste pour le propriétaire du terrain à s’adresser à un professionnel qui va prendre en charge l’opération de construction dans tous ses aspects ou certains d’entre eux. Il s’agit alors de conclure un contrat de promotion immobilière. C’est le contrat par lequel le propriétaire du terrain confère un mandat « d’intérêt commun » à un constructeur pour réaliser un immeuble moyennant un prix convenu mais aussi pour procéder à toutes les formalités juridiques (signature des contrats de louage d’ouvrage avec les entreprises), administratives (obtention des permis de construire, financiers (mise en place de crédits), etc …, le tout moyennant une rémunération.
Ce contrat est différent du louage d’ouvrage, en ce sens que le propriétaire du terrain bénéficie d’une protection aussi étendue que celle qui résulte de la vente d’immeuble à construire dont je parlerai dans un instant.
Lorsque la construction porte sur un immeuble à usage d’habitation, le propriétaire du terrain a le choix entre deux contrats réglementés :
Ø soit un contrat de promotion immobilière d’un type particulier qui assure une meilleure protection du propriétaire du terrain notamment par l’exigence d’une garantie financière pour la bonne exécution par le promoteur de sa mission.
Ø soit un contrat de construction de maison individuelle. Il s’agit d’un contrat conclu entre le propriétaire du terrain et le constructeur qui doit prévoir des paiements échelonnées en fonction de l’avancement des travaux définis par la loi, des garanties concernant les vices de construction, des assurances, etc…
3°) Enfin, il existe une troisième solution pour permettre au propriétaire d’un terrain d’obtenir des constructions. C’est une solution techniquement un peu complexe mais qui consiste pour le propriétaire du terrain a céder des droits sur le terrain contre la remise de construction édifiées sur ce terrain lorsque ces droits sont cédés partiellement ou sur un autre lorsque ces droits sont cédés en totalité. Il existe en effet plusieurs modalités possibles qu’il serait un peu long d’expliquer mais qui sont très utilisées et se révèlent très efficaces.
Dans toutes les hypothèses que je viens de citer, l’investisseur a déjà la maitrise du sol. Il devient propriétaire des constructions par voie d’accession, c’est-à-dire du fait de l’édification des constructions sur son terrain.
Il existe des hypothèses où l’investisseur immobilier n’a pas la propriété du sol et cherche à acquérir le terrain et l’immeuble.
b - L’investisseur n’est pas propriétaire du sol :
Il peut se procurer l’immeuble (c’est-à-dire dans ce cas le terrain et les constructions) par un acte d’acquisition :
Ø Si l’immeuble existe, l’achat s’effectuera selon les conditions du droit commun des ventes d’immeubles achevés.
Ø Si l‘immeuble n’existe pas encore, il peut se procurer l’immeuble à construire par l’un des deux procédés introduits en droit français par la loi du 3
janvier 1967 : la vente en l’état futur d’achèvement ou la vente à terme. Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement a connu depuis près de 40 ans un très grand succès et c’est par ce moyen qu’est assurée aujourd’hui la commercialisation de l’essentiel de la production d’immeubles neufs.
La VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT transfère à l’acheteur les droits sur le sol, la propriété des constructions existantes s’il en existe et celle à venir au fur et à mesure de leur exécution.
Le vendeur doit réaliser les constructions conformément aux prévisions du contrat (des plans sont annexés à l’acte qui mentionnent les côtes des pièces et leur superficie et un descriptif technique qui précise la qualité des matériaux employés). Si les constructions ne sont pas conformes au contrat, de manière substantielle, l’acheteur peut refuser d’acquitter la dernière fraction du prix et demander soit l’exécution du contrat soit la résolution du contrat et des dommages et intérêts.
Le vendeur est tenu d’achever les constructions dans le délai convenu et il doit après l’achèvement, garantir les vices de construction des gros ouvrages (c’est-à-dire les élèments porteurs qui concourent à la stabilité et la solidité du bâtiment et les élèments qui assurent la couverture du bâtiment et son étanchéité) pendant dix ans et ceux des autres ouvrages (canalisations par exemple) pendant deux ans.
L’acheteur de son côté doit payer le prix par fractions échelonnées en fonction de l’avancement des travaux.
Lorsque la vente en l’état futur d’achèvement porte sur les logements, le contrat est strictement réglementé. C’est ainsi que le vendeur doit fournir une garantie financière d’achèvement c’est-à-dire une garantie délivrée par une banque qui s’engage à achever les constructions en cas de défaillance du vendeur.
Cette technique contractuelle a fait ses preuves en France. Les notaires par l’application quotidienne qu’ils en font sont les garants de la sécurité de ces opérations. L’expérience montre aujourd’hui que l’achat d’un immeuble non encore construit mais à construire s’opère en toute sécurité depuis que la loi de 1967 appliquée avec vigilance par les notaires, a mis fin aux difficultés que l’on a connues dans le passé.
B – La dissociation de la propriété du sol et des constructions
Dans toutes les hypothèses déjà citées, les techniques contractuelles sont utilisées pour permettre la réunion du sol et des constructions entre les mains du même propriétaire.
Il existe aussi des hypothèses dans lesquelles la propriété du sol et des constructions sont réparties entre des propriétaires distincts. Je ne reprendrai pas le cas de la division en volumes citée par Monsieur le Professeur PERINET-MARQUET qui est une superposition de propriété dans l’espace. Mais je m’attarderai un peu sur les baux superficiaires. Il s’agit du bail emphytéotique créé par une loi de 1902 et régi par les articles L 451-1 et suivants du code rural, du bail à construction créé par une loi de 1964 (16/12) codifiée sous les articles L 251-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation et du bail à réhabilitation institué par une loi du 31 mai 1990 et insérée aux articles L 252-1 et suivants du même code.
Ces contrats ont tous pour but de concilier les intérêts apparemment divergents du propriétaire du sol et du propriétaire des constructions. Ils permettent comme on l’a dit « d’aliéner sans vendre » et de « construire sans acheter ».
Tous ces contrats présentent des similitudes au moins dans leur principe qui consiste pour le propriétaire du sol à conférer un droit réel sur son terrain au locataire qui pourra lui même céder, louer, hypothéquer les droits qu’il détient du bail.
Ce droit réel se distingue de la propriété « classique » en ce qu’il est à la fois « superficiaire » et « temporaire ».
Ø superficiaire : cela signifie que le propriétaire du sol ne sera pas propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail par exception au droit d’accession qui profit en principe au propriétaire du sol.
Ø temporaire : cela signifie que contrairement au droit de propriété « classique » qui est perpétuel, le bail superficiaire n’a qu’un temps mais c’est un temps long puisque ces baux durent au moins 18 ans et au plus 99 ans (avec un minimum de 12 ans pour le bail à réhabilitation).
A l’issue du bail emphythéotique : le bailleur devient propriétaire des constructions sans indemnité (L 451-7 du Code rural).
A l’issue du bail à réhabilitation : les améliorations reviennent au bailleur sans indemnité.
A l’issue du bail à construction : le bailleur devient propriétaire des constructions sans indemnité sauf s’il est décidé autrement. Et il peut être décidé :
- que le bailleur paie une indemnité,
- que le preneur reçoive un paiement en partie des constructions,
- ou que le terrain devienne propriété du bailleur moyennant un prix payé le plus souvent avec le loyer.
Tous ces contrats présentent aussi des différences :
Ø quant à leur objet qui est :
l d’améliorer l’immeuble, dans le cas de l’emphytéose,
l de rénover l’immeuble pour le mettre à disposition de familles à faibles ressources, dans le cas du bail à réhabilitation,
l d’édifier des constructions nouvelles à titre principal dans le cas du bail à construction.
Ø quant au loyer : il est tantôt symbolique, tantôt libre en espèces ou en nature …
Ø quant au régime des sûretés.
Mais toutes les formules restent le résultat de calculs financiers qui tiennent compte de l’effort financier du locataire, des revenus escomptés et de la durée du bail.
La formule du bail à construction est souvent utilisée pour les équipements hôteliers et certains équipements commerciaux et assez peu en matière d’habitation.
2/ Les contrats usuels relatifs à l’exploitation : les baux :
Le bail d’immeuble est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble confère à un locataire la jouissance de cet immeuble pendant une certaine durée et pour un prix déterminé appelé loyer. Le contrat de bail répond à des principes définis par le Code civil. Mais les baux les plus nombreux sont régis, aujourd’hui, par des législations spéciales : il s’agit des baux de locaux à usage d’habitation, des baux commerciaux et des baux ruraux. Tous ces contrats sont réglementés. L’impact de cette réglementation sur le comportement des investisseurs immobiliers est certain. Il ne fait pas de doute, en effet, que la qualité des baux et le niveau des loyers sont des facteurs déterminants de la valeur des immeubles de bureaux parisiens par exemple, qui sont depuis plusieurs années l’objet de l’investissement des fonds étrangers.
Il ne saurait être question dans le cadre de cet exposé de commenter le régime des différents baux. Mais je voudrais seulement vous donner quelques indications sur les baux d’habitation et les baux commerciaux.
a) Les baux d’habitation :
Il existe deux catégories de baux d’habitation : deux régis par la loi du 1er septembre 1948 et ceux régis par la loi du 6 juillet 1989.
Le régime de la loi de 1948 est issu de circonstances exceptionnelles et plus précisément de la situation de pénurie qui a suivi la deuxième guerre mondiale. Il ne concerne que les constructions édifiées dans certaines zones, avant une certaine date et est appelé à disparaître.
Le régime de la loi de 1989 est le résultat de nombreux compromis dans la recherche d’un équilibre entre le propriétaire et le locataire. Ses caractéristiques principales sont les suivantes :
Il s’agit d’un bail consenti pour une durée minimale de trois ans (portée à six ans lorsque le propriétaire est une société). Le loyer initial est fixé librement. Ce loyer peut être révisé chaque année dans les mêmes proportions que l’indice du coût de la construction publié par l’Institut de la Statistique qui est un organisme officiel. Lors du renouvellement du loyer, le loyer ne donne pas lieu à réévaluation à moins que le propriétaire ne justifie qu’il est manifestement sous évalué. Le locataire doit acquitter en sus du loyer des charges récupérables qui sont des dépenses acquittées par le propriétaire et qui ont profité au locataire (consommation d’eau, d’électricité, …).
Enfin, lors de l’expiration du bail, le propriétaire ne peut refuser le renouvellement au locataire en place à moins qu’il décide de reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou pour le vendre. Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire du droit d’acheter par préférence à tout autre acquéreur aux mêmes conditions et au même prix.
b) Les baux commerciaux :
En droit français, le régime des baux commerciaux est un régime à la fois impératif et original. Il est impératif en ce sens que dès lors que certaines conditions sont réunies, les parties ne peuvent pas choisir d’autres règles que les règles impératives du statut édicté en 1953. Ces conditions tiennent pour l’essentiel à l’exploitation par le locataire d’une activité commerciale.
La principale originalité de ce régime réside dans le fait que le locataire a droit automatiquement lors de l’expiration du bail -c’est-à-dire au terme d’une durée de neuf ans, en général- au renouvellement de son bail. On appelle ce droit au renouvellement « propriété commerciale ». En droit, le propriétaire a toujours la possibilité de refuser de renouveler le bail mais s’il le fait sans un motif sérieux (tel que par exemple le non exercice de son activité par le locataire) il doit payer au locataire une indemnité d’éviction calculée sur la valeur de l’entreprise du locataire !
On craint parfois en France que ce système original ne soit un frein à l’investissement en biens immobiliers commerciaux. En réalité, il n’en a rien été. Les immeubles de bureaux parisiens se vendent sous ce régime.
Une commission a été récemment réunie à la demande du Ministre de la Justice. Les propositions qu’elle a faite ne comportent pas de révolution profonde.
DEUXIEME PARTIE
Les propriétés immobilières publiques :
Les propriétés immobilières de l’Etat et des collectivités publiques : communes, départements, régions, établissements publics, sont restées jusqu’à un passé récent à l’écart des circuits économiques. Ces propriétés étaient conservées mais pas vraiment exploitées. Depuis une vingtaine d’années, l’Etat et les diverses collectivités publiques, territoriales, notamment ont compris le parti qu’il était possible de tirer de cette immense richesse que constitue leur patrimoine immobilier. Le régime juridique applicable à ce patrimoine immobilier était souvent très contraignant et présentait peu d’attrait pour les investisseurs privés. C’est pourquoi l’Etat a entrepris de vastes réformes et notamment une réforme du Code des propriétés publiques dont on espère qu’elle verra le jour très prochainement.
A la vérité, il existe deux sortes de propriétés publiques :
Ø le domaine privé des personnes publiques,
Ø le domaine public des personnes publiques.
A -Le domaine public :
Traditionnellement fait partie du domaine public un bien immobilier qui remplit deux conditions :
Ø il faut qu’il soit la propriété d’une personne publique,
Ø il faut qu’il soit affecté à l’usage du public (comme par exemple une route) ou à un service public (comme par exemple un aéroport, les installations de chemin de fer, etc…).
Les conséquences de cette affectation sont très importantes :
Les biens immobiliers qui ont partie du domaine public sont inaliénables (c’est-à-dire qu’ils ne peuvent être vendus et qu’ils ne peuvent faire l’objet de droits réels) et imprescriptibles (ce qui signifie que personne ne peut acquérir des droits sur le domaine public par prescription, c’est-à-dire par l’effet du temps).
On comprend que ce régime juridique ait un effet négatif sur les investisseurs. On prendra un exemple : une société privée dont l’activité est le transport aérien de marchandises a besoin de construire un dépôt sur un aéroport ou sur un port. La personne publique qui gère la propriété du port peut lui consentir un droit d’occupation sur le domaine public mais ce droit est précaire et révocable et si la société a besoin de crédit elle ne pourra pas consentir hypothèque sur les constructions qu’elle édifie.
Pour palier ces inconvénients, divers textes sont intervenus : la loi du 5 janvier 1988 pour le domaine des collectivités locales puis la loi du 25 juillet 1994 pour le domaine de l’Etat afin que des droits réels puissent être constitués sur le domaine. L’investisseur privé peut ainsi disposer d’une plus grande sécurité puisqu’il est propriétaire des constructions et peut faire appel au crédit puisqu’il peut hypothéquer les constructions pour garantir leur financement.
Depuis d’autres textes sont intervenus qui favorisent le partenariat entre personnes publiques et privées pour la réalisation d’équipements immobiliers et d’autres textes enfin sont en cours d’élaboration.
B – Le domaine privé :
Le domaine privé des collectivités est soumis au régime du droit privé. Il peut donc faire l’objet de contrats de locations, de ventes … dans les mêmes conditions que le droit privé.
Il faut toutefois noter que les biens immobiliers qui appartiennent aux personnes publiques (qu’ils fassent partie du domaine privé ou public) ne peuvent faire l’objet de voies d’exécution forcées (c’est-à-dire de saisies).
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Cet exposé succint du régime de la propriété immobilière en droit français montre en somme que ce régime est construit autour de trois idées.
La première est celle d’une conception réaliste de l’objet de la propriété immobilière qui peut comprendre le sol et la construction ou le sol sans la construction ou la construction sans le sol … de telle sorte que toutes les situations matérielles peuvent être prises en considération.
La deuxième est celle de la richesse des techniques contractuelles. Il existe en effet de nombreux contrats qui sont pour l’essentiel le résultat de l’expérience. Il est rare que l’investisseur ne trouve pas, dans cet arsenal, ce qu’il cherche.
La troisième est celle de la sécurité juridique. Cette sécurité résulte d’abord de ce que le droit immobilier est organisé. Elle résulte encore de la protection qui est accordé aux contractants grâce à la fois au degré d’élaboration des contrats et grâce aussi aux lois qui encadrent certains contrats.
Le droit contribue dans notre pays au succès de l’investissement immobilier.
