法国住房权的演变概述

杰罗姆•古洛

公证人，法国公证人高等理事会中国事务专家

《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日正式生效。这是一项重要的工作，它首次在中国规定了“居住权”（第三百六十六条至第三百七十一条），居住权被认为是一种个人的、不得转让的和不可转移的用益权，可以通过合同或遗嘱设立。

有房居住是现代社会公认的一项基本权利。1990年5月31日的《贝松法》确立了法国的“住房权”，其第一条中指出，“保障住房权是国家应尽的团结义务”。

对住房问题的关注在法国由来已久。

住房：自19世纪末以来的一项国家政策

随着法兰西第三共和国的成立和19世纪下半叶工业革命的出现，历届法国政府逐步推出了“住房政策”。

这个时期出台的一些法律奠定了社会住房政策的基础。1894年11月30日的《齐格弗里德法》建立了一个至今仍然存在的制度：即通过Livret A存折储蓄来资助建造社会租赁房。它对低成本住房（HBM）做了定义，并且通过减免税收，鼓励建造低成本住房。随后，其他的法律接踵而至，涉及到建筑许可、购买小型房产或鼓励向低收入人群发放购房或建房的信贷。

第一次世界大战后，建筑业复苏困难，而民众对住房的需求却在增加。1928年7月13日的《鲁舍法》标志着国家对住房领域的干预。城市规划应运而生：大规模的建设计划于1930年代启动。

1945年，法国的部分地区仍处于废墟之中，住房需求非常大。国家紧急建造难民临时住房，并且设立房屋征用权，用以安置为无家可归的民众。1948年9月1日法律对住房市场进行重组，规定了租客享有留在原地的权利，并对某些住房单元进行租金管制。

从20世纪50年代开始，战后重建工作加速进行。设立“1%雇主贡献”，要求拥有10名以上雇员的公司支付工资总额的1%，为国家重建出力。

20世纪60年代和70年代，随着法国家庭购买力的提高和信贷的发展，民众得以获得自有住房。但建设的速度却跟不上人口的增长。于是国家无所不能的时代开启了，国家将推动和执行住房政策。

确立可抗辩的住房权法

从1980年代和1990年代开始，社会住房政策得到发展。1982年6月22日《基约法》第一条首次提出“基本住房权”，但直到1990年5月31日的《贝松法》才确立了“住房权”。

然而，由于政府往往无法保障这种住房权，因此有必要加快行动。2007年3月5日《可抗辩住房权法》（DALO法）确立了“可抗辩的住房权”，承认在法国稳定生活且无法通过自己的方式获得体面住房的弱势人群有权获得这种住房。这部法律将住房权从手段义务转变为结果义务。它指定国家为这项权利的担保人，制定了向省级调解委员会提出调解或者向行政法官提起诉讼的途径。

某人的住房权一旦得到承认，省长必须在六个月内为他或她提供住所，否则，申请人可以起诉国家，向一个家庭支付2000至10000欧元不等的罚款和损害赔偿金。

市政当局建造社会住房的义务

只有建造足够的住房，才有能力给困难户分配居所，然而，社会住房供应一直不足，随着时间的推移，有些社区甚至已形成社会隔离、积重难返的局面。

在《贝松法》颁布一年后，1991年7月13日的《城市指导法》规定，每个位于居民总数超过20万的城市群的社会住房短缺的市镇，应该在其境内拥有不少于20%的社会住房。

2000年12月13日的《社会团结与城市更新法》（SRU法）对该法律进行了修改，其关键词是社群混居，该法律第55条规定，大巴黎地区中人口在1500以上的市镇，其他地区中人口在3500以上、且包含在居民超过5万人的城市群中的市镇，社会住房的比例应达到20%。2013年1月18日的《杜弗洛法》将社会住房的比率提高到25%。

然而，《社会团结与城市更新法》规定，相关市政当局可以通过支付年费来规避社会住房的义务。那些认为本地缺乏必要空间，或拒绝新建社会住房的市镇都采用这种做法。

因此，这种制度随后得到了纠正：国家每年对有关市镇进行年度清查，那些社会住房比例不足的市镇必须弥补差距。国家对它们的财政资源进行年度征费，并规定为期三年的整改义务，使之在2025年达到法定比例。

三年结束时，省长核实这些整改目标的完成情况，并可以对没有达标的市镇进行惩处。因此，省长能够接管市长城市规划方面的职权，特别是接管市镇规划许可的发放，行使市镇社会住房建设的先买权，与社会住房出租人签订建设社会住房项目的协议，或将未达标城镇应缴纳的征费提高到5倍，并提高对最富裕城镇的处罚上限。 

近年来实施的住房政策都基于三大轴心：扩大公共和私人住房供应，支持社群混居、在城市里分担困难，以及市镇之间更好地齐心协力。