Le Notaire français est un professionnel libéral doté d’un statut d’officier public et ministériel.

 

Nommé par décision du Ministre de la Justice, il est chargé par l’Etat d’une mission d’intérêt public : établir des actes authentiques qui font foi par eux-mêmes de leur date et de leur contenu, constatés par le notaire.

 

L’acte authentique s’impose à ses signataires et aux tiers, en ce compris les administrations publiques. L’acte authentique a force exécutoire : il peut être exécuté contre les débiteurs défaillants sans qu’il soit nécessaire d’obtenir préalablement une décision de justice. C’est donc un instrument de preuve et d’exécution supérieur à un acte sous seing privé qui lui, est signé seulement des parties.

 

Le décret du 4 janvier 1955, qui a créé le fichier immobilier, a stipulé que toute modification de la situation juridique d’un immeuble devait être publiée  au fichier immobilier et que tout acte sujet à cette publicité devait être dressé en la forme authentique. C’est pourquoi tous les actes constatant les mutations de biens immobiliers, qu’il s’agisse de donation, de transmission par voie de succession, de vente ou autre hypothèse, sont toujours passés en la forme authentique devant Notaire.

 

Ce domaine d’activité, entre autre, lui étant réservé, le Notaire est tenu d’une obligation d’instrumenter, quelles que soient l’importance et la difficulté de l’acte. Son intervention ainsi rendue obligatoire est soumise à un tarif public qui doit être impérativement respecté.

 

En pratique, le devoir de conseil qui incombe au Notaire français et l’obligation de résultat qui est la sienne, d’assurer l’efficacité du contrat, l’amènent à intervenir tout au long des différentes étapes de l’opération de mutation immobilière.

 

Le rôle du Notaire prend toute son importance, notamment en matière de vente, et c’est cette hypothèse que je traiterai plus particulièrement.

 

L’AVANT CONTRAT

 

Il s’écoule un délai qui atteint généralement deux à trois mois entre l’instant où un accord est intervenu entre vendeur et acquéreur sur les éléments essentiels de la vente que sont le prix et la consistance exacte des biens vendus, et l’instant de la signature de l’acte authentique qui constatera définitivement la conclusion de cette vente, toutes ses composantes et le paiement du prix.

 

Ce délai, nécessité par l’accomplissement des formalités préalables à la vente et l’obtention par l’acquéreur des financements bancaires, rendent indispensables la conclusion  d’un premier acte qui pourra être établi sous signature privée ou en la forme authentique. Il s’agit de ce qui est communément appelé « l’avant-contrat », acte qui permettra immédiatement de constater par écrit l’accord des parties en le subordonnant, pour sa perfection, à la réalisation de conditions dont l’avènement permettra que l’acte authentique puisse être signé.

 

 

Ces conditions suspensives comprennent notamment :

 

-         l’obtention des financements bancaires,

-         la purge des différents droits de préemption,

-         l’obtention d’un état du fichier immobilier ne révélant pas d’obstacle à la régularisation de la vente,

-         la réunion des différents renseignements nécessaires pour assurer la sécurité de la transaction, tant dans l’intérêt du vendeur que dans celui de l’acquéreur.

 

Le Notaire est souvent appelé à mettre au point et rédiger l’avant-contrat, notamment lorsqu’aucun intermédiaire n’a négocié l’opération, ce qui représente environ 50 % des ventes.

 

Le Notaire pourra, dans cette hypothèse, dès le début du processus contractuel, procéder aux vérifications qui s’imposent et déceler ainsi très tôt les aspects du dossier qui pourraient poser problème.

 

En intervenant dès le début du processus contractuel, le Notaire exerce de la façon la plus efficace son devoir de conseil, quitte dans certaines hypothèses, à inciter les parties à renoncer à l’opération.

 

LES CONTROLES INITIAUX

 

Quels sont ces contrôles auxquels le Notaire doit se livrer ?

 

Il s’agit avant tout d’une analyse du titre de propriété du vendeur qui est constitué par la copie authentique de l’acte constatant sa propre acquisition.

 

Le Notaire contrôlera la désignation et la description des biens vendus, l’absence ou l’existence de servitudes qui pourraient être révélées par le titre du vendeur, la régularité de l’origine de propriété trentenaire qui correspond à la période qui n’est pas couverte par la prescriptions des éventuels droits des tiers.

 

Le Notaire procèdera également à une vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties. Il portera notamment une attention particulière au régime matrimonial des intéressés ou au contenu des pactes civils de solidarité et exigera, le cas échéant, la participation à la vente, de l’époux ou du partenaire ou s’assurera, dans certaines hypothèses, de son accord exigé par la loi.

 

Le Notaire pourra être amené également à conseiller les acquéreurs mariés ou pacsés sur  les modalités de l’acquisition dans leurs rapports entre eux et ce, en fonction de leur régime matrimonial, des conventions comprises dans leur pacte civil de solidarité et de l’origine des fonds servant au financement de l’acquisition.

 

En cas d’achat par une entreprise ou un entrepreneur d’un immeuble à usage professionnel, commercial ou industriel, le conseil du Notaire portera sur les modalités de cette acquisition, qui pourra être réalisée, soit par la société d’exploitation, soit par une autre structure sociétaire spécialement dédiée à cette acquisition. L’accord des organes délibérants de la société devra être justifié au Notaire qui aura, au préalable, pris connaissance des statuts de la société et de son identité par la production d’un extrait de son immatriculation au registre public du commerce et des sociétés.

 

Si le bien vendu est compris dans un ensemble immobilier et comme tel, soumis au régime de la copropriété, le Notaire prend connaissance du règlement de copropriété. Son contrôle lui permettra de s’assurer de la conformité des biens vendus et de l’existence, dans ce règlement, de clauses particulières qui pourraient être opposées à l’acquéreur et le contrarier dans ses projets.

 

Dans le but d’informer l’acquéreur sur l’imminence de travaux qui pourraient être décidés prochainement par le syndicat des copropriétaires, le Notaire, à ce premier stade demandera au vendeur la communication des derniers procès-verbaux d’assemblées générales du syndicat des copropriétaires et le contrat d’entretien de l’immeuble.

 

Le vendeur d’un bien immobilier doit faire effectuer certains constats ou diagnostics par des professionnels qualifiés, titulaires d’une assurance couvrant leur responsabilité. L’information due par le vendeur, doit être communiquée à l’acquéreur dès l’avant-contrat. Il s’agit, dans l’état actuel des lois et règlements, de la recherche du plomb dans les peintures, de l’amiante dans les matériaux de construction et des termites. Un diagnostic de performance énergétique doit être fourni, ainsi qu’un état des risques naturels et technologiques. Très prochainement, les diagnostics concerneront également les installations de gaz naturel ainsi que les installations électriques des immeubles vendus.

 

Le Notaire doit s’assurer, dès l’avant-contrat s’il le rédige, ou en préparant la vente dans le cas contraire, de l’existence de ces diagnostics et constats, de leur parfaite compréhension par les parties, en les informant des conséquences en terme de responsabilité, de la teneur de ces documents. Le  Notaire doit également contrôler l’existence de l’assurance responsabilité du professionnel diagnostiqueur.

 

S’agissant d’une vente de locaux d’habitation dans une copropriété, le Notaire se fera remettre l’attestation de mesurage de la surface habitable qui doit être garantie par le veneur à l’acquéreur.

 

S’il n’est pas le rédacteur de l’avant-contrat, tous ces contrôles initiaux et bien d’autres, rendus nécessaires selon les circonstances de la vente, seront réalisés par le Notaire au cours  de la préparation de l’acte authentique de vente. En tout état de cause, c’est en préparant la vente que le Notaire va  rassembler toutes les pièces nécessaires à la garantie des parties et à l’efficacité de l’acte, efficacité dont le Notaire est le garant puisqu’il est tenu d’une obligation de résultat.

 

PREPARATION DE L’ACTE DE VENTE

 

Au cours de cette période, qui dure entre deux et trois mois, le Notaire va demander et obtenir les pièces suivantes :

 

-         un extrait du service public du cadastre permettant de confirmer l’identification actuelle de la parcelle de terrain comprise dans la vente,

 

-         les renseignements délivrés par l’administration sur la situation du bien immobilier vendu au regard des dispositions réglementaires régissant l’urbanisme (servitude publique, constructibilité du terrain, environnement…),

 

Les renseignements d’urbanisme ainsi obtenus doivent garantir à l’acquéreur que l’immeuble n’est pas menacé d’expropriation pour cause d’intérêt public, que son projet de construction, s’il s’agit d’un terrain, est réalisable et qu’aucune servitude publique connue ne peut nuire à une jouissance paisible du bien acquis.

 

-         un état hypothécaire délivré par l’administration qui gère le fichier immobilier,

 

Cet état hypothécaire va permettre au Notaire de s’assurer qu’aucun tiers ne détient sur l’immeuble des droits réels qui pourraient être opposés à l’acquéreur, et surtout que les privilèges et les hypothèques inscrits sur l’immeuble et garantissant des créances de tiers, pourront être radiés, ce qui signifie que le prix de vente est supérieur aux créances garanties.

 

Le rôle du Notaire, spécialement sur ce point, est primordial : il doit en effet garantir à l’acquéreur, sous son entière responsabilité personnelle, la propriété d’un bien libre de toute inscription de privilège immobilier ou d’hypothèque.

 

-         la renonciation, le cas échéant, par la collectivité locale, à exercer le droit de préemption dont elle peut être titulaire,

 

La purge du droit de préemption incombe au Notaire qui notifie le projet de vente à la collectivité locale ou à l’établissement public détenteur de ce droit, lequel dispose d’un délai de deux mois pour éventuellement exercer son droit et ainsi se substituer à l’acquéreur.

 

-         la renonciation également le cas échéant, par le locataire en place, à exercer le droit de préemption dont il peut être lui-même titulaire,

 

Le Notaire, là aussi, notifie le projet de vente au locataire qui dispose du même délai pour se substituer à l’acquéreur.

 

Dans l’un ou l’autre cas de purge du droit de préemption, la négligence du Notaire mettrait en péril le droit de propriété de l’acquéreur, les bénéficiaires du droit de préemption pouvant, si leur droit n’a pas été purgé, exercer une action en nullité à l’encontre de l’acte de vente.

 

-         un état délivré par le mandataire du syndicat des copropriétaires sur la situation de la copropriété et la position comptable du vendeur à l’égard du syndicat des copropriétaires : travaux votés et non réglés, charges courantes de fonctionnement…

 

Les relations des parties avec le syndicat des copropriétaires sont assurées par le Notaire qui, sur la base des renseignements fournis, procèdera à l’ajustement des comptes entre les parties et règlera au syndic de la copropriété les sommes restant dues par le vendeur et exigibles au jour de la vente.

      

Le rôle du Notaire quant à l’analyse de ces différents documents, qu’il aura lui-même sollicités, est essentiel. Il devra en tirer toutes les conséquences sous son entière responsabilité et en informer les parties en s’assurant de leur parfaite compréhension.

 

Très fréquemment, l’acquéreur recourt à un financement bancaire pour faire face au paiement du prix. La banque dispose de plusieurs voies pour garantir cette créance et si cette garantie est constituée par une sûreté réelle en ayant recours à une inscription de privilège immobilier sur le bien acquis, un contrat de prêt sera obligatoirement établi en la forme authentique par le Notaire qui assume en pareille hypothèse la responsabilité de l’acte de prêt et de la garantie fournie.

 

Le dossier ayant été parfaitement préparé et toutes les pièces parfaitement obtenues, la date du rendez-vous de signature est fixée.

 

 

LE CONTRAT DE VENTE

 

L’acte authentique de vente est signé chez le Notaire.

 

C’est à cette date que l’acquéreur devient propriétaire et que les risques que peut courir le bien lui sont transférés. La date de signature de l’acte de vente notarié portée sur l’acte est une date certaine, l’acte étant authentique.

 

Le prix de vente est, sauf rare exception, payé comptant le jour de la signature de la vente et ce paiement, qui intervient par la comptabilité du Notaire par virement du compte ouvert au nom de l’acquéreur au compte ouvert au nom du vendeur, est constaté dans l’acte lui-même, l’acquéreur donnant la quittance du prix, la réalité de ce paiement ne pourra plus être contesté par le vendeur.

 

S’il advenait que toutes les conditions suspensives prévues par l’avant-contrat étaient réalisées et que l’une des parties ne se présente pas chez le Notaire, pour signer l’acte de vente ou refuse de le faire, le Notaire constaterait cette défaillance par acte établi à la requête de l’autre partie.

 

Un Notaire étant un homme de contrat, un « magistrat de l’amiable » chargé de donner force exécutoire aux conventions des parties, il ne dispose pas du pouvoir judiciaire. Il incombera alors à la partie non défaillante de saisir le tribunal pour que soit constatée la perfection du contrat de vente.

 

Le rôle du Notaire ne se termine pas à la signature de l’acte de vente.

 

LES CONSEQUENCES ET LES FORMALITES DE LA VENTE

 

Chargé d’assurer l’efficacité des conventions qu’il rédige, le Notaire va immédiatement procéder aux formalités postérieures.

 

Chronologiquement, la première formalité qu’il effectuera lors de la vente d’un immeuble en copropriété aura pour but de porter à la connaissance du syndic de la copropriété la mutation des biens immobiliers.

 

A partir de cette notification, le vendeur sera déchargé de toutes obligations à l’égard du syndicat, ces obligations incombant à l’acquéreur.

 

A cette occasion, le Notaire règlera au syndicat des copropriétaires les sommes qui pouvaient lui être dues par le vendeur.

 

La vente qui est intervenue doit faire l’objet d’une mesure de publicité afin d’être opposable aux tiers.

 

Cette formalité, connue sous le nom de « publicité foncière » est essentielle. Le fichier immobilier est géré par la direction générale des impôts et les actes notariés y sont publiés à la diligence et sous la responsabilité du Notaire.

 

A partir de cette publication, seul le nouveau propriétaire pourra disposer du bien et aucune sûreté ou mesure d’exécution ne pourront être inscrites sur l’immeuble du chef des anciens propriétaires.

 

Le Notaire doit donc effectuer cette formalité dans les meilleurs délais. Ce n’est que lors de cette publication que le Notaire est assuré qu’aucune nouvelle inscription du chef du vendeur est susceptible d’être inscrite sur l’immeuble qu’il a vendu.

 

Le Notaire ne devrait donc remettre au vendeur son prix qu’après publication de la vente. En pratique, le Notaire remet immédiatement le prix au vendeur le jour de la signature sur la foi de l’état récent qu’il a requis et le risque d’une inscription tardive est couvert par l’assurance de responsabilité civile souscrite par le Notariat.

 

Cette formalité de publicité foncière va générer, sur la foi des documents transmis par le Notaire aux services publics, non seulement la mutation de l’immeuble sur le fichier immobilier, mais également la mutation de cet immeuble au service du cadastre qui est lui-même la base sur laquelle s’appuie l’administration fiscale pour établir l’impôt dénommé taxe foncière.

 

 

LE NOTAIRE HOMME DE SERVICE PUBLIC

 

On se rend compte que l’Etat a conféré au Notaire un rôle public important en lui confiant le soin d’assurer de façon authentique, c’est-à-dire incontestable, la mutation des immeubles.

 

Le rôle public des notaires se caractérise également par son implication dans les conséquences fiscales des mutations immobilières et dans le rôle d’agent de recouvrement des taxes et impôts y afférents. Les taxes perçues tant par l’Etat que par les collectivités locales à l’occasion des mutations immobilières sont calculées par le Notaire, perçues par lui auprès de l’acquéreur et versées par le Notaire au Trésor Public sous son entière responsabilité, le Trésor Public considérant que le Notaire est responsable du paiement des droits.

 

Depuis quelques années, l’Etat a transféré au Notariat la charge du calcul et du recouvrement de l’impôt sur les plus-values immobilières dont la charge éventuelle incombe au vendeur. L’impôt est calculé par le Notaire et transmis par ses soins au Trésor Public.

 

Plus récemment encore, une nouvelle taxe forfaitaire pour les ventes de certains terrains à bâtir a été instituée et son application, son calcul, sa perception, ont été également confiés au Notaire, toujours sous son entière responsabilité .

 

Le Notaire affirme ainsi la prééminence de son rôle de tiers de confiance, intervenant au cœur du contrat en conciliant les intérêts des parties entre elles et facilitant leur rapport avec le Trésor Public.

 

Le Notaire est un professionnel libéral et est rémunéré comme tel par les parties. Sa rémunération pour une vente, formalités comprises, est de l’ordre de 1 % du bien vendu. Cette rémunération est fonction d’un tarif dont les caractéristiques essentielles sont d’être impératives et redistributives, dans la mesure où les frais relatifs aux actes portant sur des capitaux faibles sont modérés, mais compensés pour l’équilibre financier de l’office notarial par la rémunération attachée aux actes exprimant des capitaux élevés.

 

Le Notaire engage se responsabilité personnelle, à raison des préjudicies qu’il peut causer tant aux parties qu’aux tiers dans l’exercice de ses fonctions. Cette responsabilité est assurée par un contrat collectif couvrant tous les Notaires de France.

 

Une caisse de garantie à laquelle cotisent tous les Notaires exprime en outre la solidarité de l’ensemble de la profession et peut être amenée à intervenir pour indemniser les préjudices, qui, compte tenu de leur origine, ne seraient pas couverts par l’assurance de responsabilité civile.

 

CONCLUSION

 

La mutation de propriété permet d’apprécier les aspects caractéristiques de l’intervention notariales.

 

Le Notaire va notamment à cette occasion conjuguer ses qualités d’expert du droit et d’autorité, apte à délivrer l’authenticité à la convention des parties, c’est-à-dire l’incontestabilité du titre.

 

L’intervention du Notaire bannit l’incertitude juridique, évite les contestations et ainsi évite l’intervention à posteriori du juge pour régler les conflits.

 

La puissance juridique dont le Notaire dispose, garantit l’efficacité de la convention ; et la sécurité juridique attachée à son expertise et à sa responsabilité est propre à servir le développement économique et le développement de l’économie de marché.

 

La qualité d’un marché repose en grande partie sur la confiance qui doit présider aux rapports entre les co-contractants ; or, le rapport de confiance n’est pas naturel entre des parties ayant des intérêts antagonistes.

 

Le Notaire est lui particulièrement bien placé par sa compétence, par son statut, par son éthique et son professionnalisme pour s’imposer comme « tiers de confiance » et jouer le rôle du médiateur qui obtient entre les intérêts opposés, la solution équilibrée et qui garantit les solutions juridiques proposées.

 

 

Il ne peut y avoir d’économie dynamique sans confiance dans les relations contractuelles.

 

Le service du Notaire constitue un atout économique considérable.